Zysk z nieruchomości

Nieruchomości to obecnie – w odczuciu wielu Polaków – jedna z najpewniejszych inwestycji. Przyczynia się do tego relatywna stabilność rynku mieszkaniowego, którym nie zachwiał nawet niewielki spadek cen "metra kwadratowego" w ostatnich latach. Nieruchomości zyskały też kosztem malejącego zaufania do innych, popularnych dotąd, form lokowania środków finansowych – w akcje czy obligacje.  Inwestycja w lokale czy ziemie daje Polakom poczucie bezpieczeństwa – dość powiedzieć, że jest traktowana jako jedno z najlepszych zabezpieczeń emerytalnych.

 

Inwestować w nieruchomości, o czym często się zapomina, można też w sposób pośredni, czyli przez  nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw, które same inwestują na tym rynku. Innymi pomysłami są wejście w posiadanie certyfikatów inwestycyjnych czy zakup papierów wartościowych pod hipotekę. W tym jednak artykule skupimy się na cieszącym się większą popularnością inwestowaniu bezpośrednim.

 

Inwestycja bezpośrednia, zwana też rzeczową, to zakup lub dzierżawa lokalu, mieszkania, domu, działki, etc. Wymaga dużego i zwykle jednorazowego nakładu finansowego, co często oznacza konieczność wzięcia pożyczki lub kredytu. Nieruchomość to inwestycja długofalowa, bez względu na to, czy kupujemy tzw. dziurę w ziemi, mieszkanie do remontu czy działkę rolną z zamiarem przemianowania jej na budowlaną. Zakup wymaga wcześniejszego rozeznania się w rynku – trzeba poświęcić dużo czasu na zebranie informacji lub zdać się na pomoc doradców. Właściciel nieruchomości musi pamiętać, że majątek wymaga stałego zarządzania oraz pociąga za sobą koszty związane z amortyzacją. Choć wydaje się, że nieruchomość to inwestycja wymagająca, to nie do przecenienia są jej zalety na tle mniej pewnych inwestycji, np. w rynek kapitałowy. Dobry zakup,  może przynieść w ciągu kilku lat duży zysk, np. gdy nieruchomość została kupiona dzięki pożyczce z banku, możemy liczyć na efekt dźwigni finansowej, który oznacza stopę zwrotu kapitału własnego wyższą od stopy oprocentowania kredytu.

W jakie nieruchomości inwestować, by osiągnąć największy możliwy zysk?

 

Mieszkanie

WYNAJĄĆ
Wynajęcie kupionego wcześniej mieszkania ma tę zaletę, że przez wiele lat przynosić będzie stały i pewny zysk, nawet pomimo kosztów utrzymania lokalu i niewielkiego podatku do najmu. Jeśli lokal został nabyty na kredyt – można spłacać go z czynszu, a po spłacie długu, wolny od obciążeń, przekazać dzieciom.

ODSPRZEDAĆ
Jeśli koniunktura na rynku ułoży się pomyślnie, będzie też można sprzedać mieszkanie z zyskiem. Analitycy nie przewidują już boomu, jaki miał miejsce w poprzedniej dekadzie (ceny lokali mieszkaniowych wzrosły w tym czasie o ponad 100%!), aczkolwiek nie przewidują też strat – na fali kryzysu gospodarczego ceny domów spadły jednie o 10% i utrzymują się na stałym poziomie. Obecnie można przyjąć, że wartość tego rynku będzie rosła w długim terminie w tempie ok. 2 pkt. proc. powyżej inflacji.

 

SYSTEM 10/90
Innym pomysłem jest zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, na etapie dziury w ziemi, w systemie 10/90. System ten pozwala na nabycie praw do mieszkania już po wpłaceniu 10% jego wartości. W trakcie budowy deweloper niejako kredytuje nieruchomość. Przed odbiorem lokalu, gdy wartość metra kwadratowego wzrośnie, można lokal odsprzedać z dużym zyskiem na zasadzie cesji.  Na takiej dźwigni finansowej, nawet po odprowadzeniu podatku, można zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych w przypadku średniej wielkości mieszkania.

 

W KURORCIE
Ciekawym pomysłem, skierowanym do odważniejszych inwestorów, jest zakup nieruchomości wakacyjnej, krajowej lub zagranicznej, wynajmowanej następnie wczasowiczom. Ponieważ sezon w naszej szerokości geograficznej trwa krótko, a ceny nieruchomości np. w Juracie czy Sopocie należą do jednych z najwyższych w kraju, warto zainteresować się południowo-wschodnią Europą. Wbrew pozorom, lokale w cieplejszych krajach nie muszą być bardzo kosztowne, np. małe mieszkanie w jednym z kurortów w Bułgarii można kupić już za 100 tys. zł. Wybór kraju należy jednak przekalkulować pod kątem opodatkowania oraz kursu walut. Ten rodzaj inwestycji wymaga też kompetencji i chęci do prowadzenia działalności hotelowej.

 

Grunty

W przypadku ziemi wielokrotne zyski może przynieść zakup działki rolnej, przekształcenie jej na budowlaną, a następnie sprzedaż. Inwestycja ma szansę na powodzenie pod warunkiem przeprowadzania odpowiedniego rozeznania co do obecnego statusu działki, planów gminy względem danego obszaru oraz ewentualnego rozwoju infrastruktury. Słowem - warto zastanowić się, czy dany teren ma szansę stać się w najbliższym czasie dobrym i modnym miejscem do zamieszkania. Przede wszystkim jednak należy się upewnić, czy daną działkę da się przemianować na budowlaną.
W tym celu trzeba zacząć od zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku gdy takich planów nie ma –  zapytać o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Następnie wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości. Dalsze działania polegają zwykle na odrolnieniu działki oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Formalności mogą trwać dość długo, jednak - w przypadku trafionej lokalizacji - korzyści finansowe ze sprzedaży wynagrodzą trud włożony w przemianowanie nieruchomości.

 

KB